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直播:第五届中国新都市建树成长年会

来源:网络整理 作者:东营新闻网 人气: 发布时间:2018-09-13 11:14:14
摘要:直播:第五届中国新城市建设发展年会-房产频道-和讯网

  朱凌波:我演讲的主题集中在城市化与商业地产,很多专家讲了很多,我从这个角度跟大家做一个交流。先我们现在讲中国的GDP,在国外还有一个指标,人均幸福指数,我们的城市化号称今天走到了52%,改革开放三十年,中国的城市化到底给中国人的生活带来了什么,除了完成城市化,完成了财富的积累,完成了城市的高速发展,完成了改革开放跟国际的接轨,但是我们每天生活在尤其是北上广深,甚至二线城市,我们的幸福指数到底是什么样的。中国有一句话,有钱的人不开心,没钱的人也不开心。

  现在我们反思中国的城市化走到今天,有哪些教训需要我们总结,我想讲的城市,最古老的词汇,城就是一个城市的围墙和房屋,市就是街道和商场。其实人类城市化的进程,一直延续着这样的模式发展,现在主导中国城市化的,这些年以地方政府主导的政绩工程,GDP工程成为中国城市化最大的推手,房地产也经历了快速发展,到今天呈现了下行期,这三十年我们的经济高速发展的同时,我们看一下,有一个城市幸福指数的评选,举一个样本,2015年最具幸福感指数的城市是成都,为什么是成都,过去有一句话少不入川,在这样的交通堵塞,雾霾,人们感到巨大压力的生存空间里面,在成都有更加放松、休闲、娱乐的生活的氛围,对冲这种压力,所以人们感到在成都生活幸福指数相对高一些。

  我经常去成都,不光是成都人,很多的房地产业内人士,从北京上海其他的城市去成都工作,无论是做职业经理人,还是总部外派到成都,很多人都不想离开成都,都想继续在那生活,就是成都给大家提供了这样的对冲现在城市化压力的生活环境。

  还有下来一个城市很特殊,我有幸在这个城市上了四年大学,长春,大家可能觉得很奇怪,长春在中国的城市化进程,一二线严格意义上来讲是三线城市,为什么这个城市的人均幸福指数这么高,我认为它是最具有北欧特质的城市,因为这个城市最早的吉林大学,包括日本当时把满洲国设在长春,从城市的基础设施一直到日本人对程度的规划,干净,以及包括长影这种书香,人们喜欢慢节奏,尽管是现代进程中比较落后的城市,但是给你心态带来的从容,包括一个人的传承,让人在城市里面找到了平衡,发展和回归的平衡。其实还有一个项目也说明我们城市化进程的问题,就是石家庄,为什么他们的生活指数高,节奏很慢,人们知足常乐,城市带来的交通、尺度、居住,包括压力是没有这么大的。所以人们从生活的角度来讲,是感觉到幸福的。

  中国城市化进程大多数的评选当中,一线城市入选的比例最低,北京2012年成为全中国幸福最低指数的城市,很多人生活在北京,北京作为幸福低谷,我也经常跟很多的外地朋友交流,其实他们所有批判北京城市的问题,我们都很清楚,我们身受其害,但是为什么这些人还愿意待在北京,还愿意在这个城市煎熬,是不是北京作为一个城市化,还有很多东西是其他城市不具备的东西,让人们依然留在这个城市。

  我想从幸福指数评选回顾一下中国城市化的几个角度。中国的城市化里面一个基本的导向,我们第一代的城市化是以大城市和城市群带动的城市化,郊区化和新城化与城市的中心化的复兴是双向的,尤其是以TOD的公共交通,以小轿车,车行经济为带动的双向城市化,使中国的城市化呈现双向的对冲的城市化,我们看到第一代城市化很明显,就是当时的以四个经济特区,十四个沿海开放城市为导向的城市化,现在我们说北上广深,其实城市化发展的迅速应该是深、广、上、北,由于当年的香港和深圳的毗邻,深圳的城市化的进度和速度,文明的程度都是最好的,然后才是广州和北京,也带动的很多重要的区域,珠三角,长三角,然后一直到北京这个区域是环渤海,包括东北、西北轮回的城市化进程,我们看到最早是以大城市,沿海开放城市为带动的导向,城市群也是这样的。4个特区,14个沿海开放城市,沿海到内陆,边疆省份绵延的城市类型。

  第二个梯度,新一届政府提出了城镇化,是以中小城市和城乡一体化为导向的新一代的城市化模式,我叫后城市化的模式,实际上这个梯度的城市级别,亮度和多元化是更丰富的。我们知道一二线城市的比例大家都很清楚了,其实我这个数据采集有多种版本,地级市是以市管县为模式的基点大概300个城市,其实每个地级市的基数人口是很大的,山东临沂1100万人口,邢台人口700多万,这样的地级市比比皆是,人口基数很大,辐射的范围也很大,所以更多的是一个城镇,城乡一体化,甚至以地级市,县级市,以县城或者镇为多中心布局的更加结构性的城市化的进程。

  中国的第一代城市化,或者前房地产是一个双刃剑的模式,就像今天谈股市一样,我们总结模式的时候,今天中国的城镇化进程第一代的发展过程中,除了速度、规模,地方为导向的GDP为前提的发展下,还有一个重要的问题,一个城市规划,商业规划,交通规划,很多规划向背离的城市化模式,产城分离的模式,以房地产为导向的大盘时代,城市运营商单一功能,潮汐式卧城的发展模式,最早为代表的大盘时代,以广东的华南板块到北京,从我居住的回龙观,天通苑,望京,一直到反向的经济特区,亦庄模式,其实都是一个我们看的分离式的城市化模式,要不然是单一的居住功能为主导,要么是单一的产业功能为主导,而不是城市生活、商业、就业一体化的,而且是最便捷,最舒适的这样一个城市化或者是生活方式。造成了现代城市化人民的生活质量严重的下降,人们在上班之间的统计,北京人均路上上班的时候一个小时到两个小时,深圳也是一个半小时。而且很多的大型睡城和卧城,在先天的城市办公是严重缺失的。我印象很深,天通苑大的住区住了五六十万人口,每天人们从小区出来没有四十分钟出不来,没有很好的学校,包括我住的回龙观也是几十万人口,我如果坐地铁两站,十分钟,如果开车或者坐车,一个半小时,现在大家都在谈霾色变,城市化带来的对人们的生活,完成了财富自由,经济积累的对冲,尤其是透支性的,透支能源和未来,透支人才,房价高企,包括中国现在有一个统计,中国人开玩笑,精神病系数,在全球的比例是最高的,我们自杀率还没有最高,我想也不会很远了。

  包括空巢家庭,剩男剩女,习大大访问俄罗斯,普京说了一句话:以人民的居住、食品、健康和教育等基本权利为牟利的方式和商业运作的政府是没有良心的政府。

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